海口市中心组团规划指标控制暂行规定

第一条  为节约集约利用城市土地和空间资源, 提高土地利用效率，进一步规范规划指标控制管理，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）等有关规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条  《海口市城市总体规划（2006—2020）》划定的中心组团范围内下列用地类别的规划指标控制，适用本规定：

（一）住宅用地、商服用地、公共管理与公共服务用地；

（二）政府公益性项目和保障性项目用地。

第三条  中心组团范围内符合前条规定用地类别，具有下列情形之一的，不适用本规定：

（一）下列已编制详细规划区域、总体规划划定的历史文化名城保护区域、市级以上历史文化保护单位的保护区域和景观协调区范围内的项目用地：

（二）按批准的修建性详细规划分期建设的项目中未建部分用地；

（三）本规定施行前，建设项目已取得《施工许可证》的用地；

（四）本规定施行后，完成控制性详细规划编制的区域。

第四条  已核定的规划指标高于本规定的，一律按本规定的技术要求（详见附件）予以控制。

已经市规划行政主管部门按《海南省改善城镇环境建设、严格控制建筑密度和容积率的若干规定》（琼府〔2001〕19号）规定，重新核定的规划指标低于本规定的，可按本规定的技术要求申请调整。

市土地行政主管部门以招标、拍卖、挂牌方式出让的带规划指标的建设用地，可按本规定的技术要求申请调整。

第五条  适用本规定的建设用地，建设单位或个人确需调整规划指标的，按以下程序办理相关手续：

（一）建设单位或个人向市规划行政主管部门提出调整规划指标申请，说明调整理由，并附规划建筑设计方案；

（二）市规划行政主管部门对调整申请进行初审，并组织专家和市土地、建设、园林、房产等有关主管部门对规划建筑设计方案调整的必要性和合理性进行论证，并向社会公示；

（三）经社会公示无异议的，市规划行政主管部门应当根据具体用地区位和本规定的相关要求审批，并送市土地行政主管部门备案；公示期间有异议的，市规划行政主管部门应立即暂停审批，并采取听证等方式听取相关利害关系人的意见，利害关系人的意见作为是否同意调整规划指标的参考依据。

第六条  经市规划行政主管部门批准按本规定提高规划指标的，建设单位或个人应当按有关规定缴纳超容积率土地出让金。

第七条  按本规定调整规划指标所增加的建筑面积，建设单位或个人应当按照现行标准缴纳城市基础设施配套费、人防设施费等费用。

第八条  鼓励开发利用地下空间。凡利用地下空间超规划配建指标建设有关设施的，该部分建筑面积不计入容积率，并免缴城市基础设施配套费。

第九条  在满足城市规划技术管理控制要求的基础上，建设单位或个人超标准提供临城市道路且常年开放（由建设单位或个人负责开放空间的日常维护管理或承担日常维护管理费用）面积不小于500平方米的集中式市民活动的公益性广场、绿地的，建设项目可按建设单位或个人提供用地面积1：1增加部分建筑面积，增加的建筑面积可不计入容积率。

第十条  建设单位或个人不得因申请规划指标调整影响已约定的项目用地开发期限。

凡利用超过两年未开发的项目用地申请规划指标调整的，建设单位或个人应当取得市土地行政主管部门有关土地延期使用的证明文件。

第十一条  本规定具体应用中的问题由市规划行政主管部门负责解释。

第十二条  本规定自印发之日起施行。

附件：海口市中心组团规划指标控制技术要求

附件

海口市中心组团规划指标控制技术要求

一、根据本市建设现状、总体规划、基础设施和公共服务设施的规划建设情况，本市用地开发强度采取以分片区域确定容积率控制指标，按用地性质确定容积率上浮系数和建筑密度的方式实施管理控制。

二、商住项目指标控制

本技术要求Ⅰ～Ⅴ类控制区中，对公共建筑面积和商业建筑面积超过15%的商住项目，在不增加住宅建筑面积的前提下，增加的建筑面积用于公共和商业建筑的，容积率可以在相对应的类别控制区中上浮20%。

三、规划四车道以上道路两侧临街用地，在满足退线和间距要求前提下，底层全部用于建设公共商业建筑的，该部分用地建筑密度可在规定的基础上增加20%；项目全部用于建设公共商业建筑的，建筑密度可再适当上浮，但增加值不得超过40％。

四、沿美舍河、秀英溪控制线外100米为景观协调区，其项目建筑高度（包括正立面及侧立面）与其后退水系控制线距离的比例按2：1控制；沿城市公园（人民公园、金牛岭公园、白沙门公园、万绿园东西两侧、世纪公园、风翔公园等）用地线外200米为景观协调区，其项目建筑高度（包括正立面及侧立面）与其后退城市绿线控制线距离的比例按1：1控制。

五、滨海大道、海秀路、海盛路、国兴大道、南海大道、秀英大道、丘海大道、龙昆路等城市主干路临街用地，在满足建筑密度、建筑间距、后退红线、停车位配建等技术规范要求的前提下，容积率和建筑高度可不受限制，但对其规划设计方案和交通影响评价必须进行专项论证。

六、按照本技术要求调整规划控制指标的用地项目，必须满足现行规划标准和海口市城市规划技术管理关于建筑间距、后退红线、停车位配建等控制要求；重点地区项目（包括旧城改造项目）还需进行交通影响评价和环境影响评价。

七、工业用地规划控制指标按照国土资源部《工业项目建设用地控制指标》执行。

八、关于建筑间距控制要求

（单位：米）

注：H指南侧或东侧建筑高度（东南或西南朝向的指东南或西南侧建筑高度）；若北侧为高层居住建筑，最小间距不应小于18米。

九、关于建筑退让控制要求

1、建筑退让城市规划道路红线最小距离要求

（单位：米）

注：L为规划道路红线宽度；H指非居住建筑高度。

2、 建筑退让用地红线的最小距离要求

注：H指建筑高度

十、关于机动车停车位配建要求

十一、海口市中心组团容积率控制分区图

关于《海口市中心组团规划指标控制暂行规定（修改稿）》的说明

现就《海口市中心组团规划指标控制暂行规定（修改稿）》（以下简称《规定》）说明如下：

一、制定的必要性

制定出台《规定》主要基于以下几点考虑：一是由于《海口市城市总体规划（2006-2020）》报审稿国务院尚未批准，我市中心组团控制性详细规划编制工作相对滞后，控制性详细规划尚未全部覆盖中心组团建设用地范围，而在当前“保增长、保民生、保稳定”的形势下，对中心组团用地的规划建设发展提出了迫切的要求，这就要求我市在争取控制性详细规划出台前，先制定一个暂行规定解决当前发展的需要。二是随着经济社会快速发展，城市化加速，在土地资源稀缺、建设用地总量存在上限的前提下，国家提出了集约利用、节约使用土地的要求，为挖掘建设用地潜力、适度合理提高建设用地开发强度，规范规划指标调整行为，需要制定相关规定对现有规划指标进行控制。三是为了保证规划指标控制的公开透明，进一步体现规划指标控制的公平性和合理性，便于社会和公众监督，有必要出台《规定》统一规划指标控制标准。四是目前中心组团控规覆盖率仅27.2%，存在很大控规空白区域，规划管理行政许可无据可依，出台《规定》明确中心组团建设用地规划指标控制体系，可以规范中心组团建设用地规划指标控制管理，有效控制规划行政许可的自由裁量权，预防腐败行为的发生，符合当前反腐倡廉形势的需要。因此，有必要制定《规定》。

二、起草经过

根据2008年4月有关部门到市规划局调研工作会议精神，针对目前我市建设项目用地容积率指标相对偏低的现状，为提高土地利用经济效益，适应经济增长带来的开发利益需求，缓解土地供求日益紧张的矛盾，借鉴广州市和哈尔滨市的做法和经验，市规划局就适度提高经营性用地开发强度问题进行了研究，形成初步框架思路《关于适度提高经营性用地开发强度的研究意见》，呈报市政府。

2008年5月至2009年3月，市政府先后六次组织相关职能部门和专家，对该文件进行讨论研究。市规划局结合相关意见进行修改完善，历经《海口市经营性用地开发强度控制暂行规定》、《海口市中心组团用地开发强度控制暂行规定》、《海口市中心组团规划控制指标调整方案》等多次更名，最后形成了《海口市中心组团规划控制指标暂行规定》，呈报市政府。

2009年3月6日，经市政府第38次常务会议审议，原则通过了《海口市中心组团规划控制指标调整暂行规定》，并提出了修改意见。根据修改意见，市规划局形成了《海口市中心组团规划控制指标调整暂行规定》及其配套技术性文件《海口市中心组团规划控制指标调整暂行方案》。

根据丁竹副市长办公会议的要求，市规划、法制部门再次进行了研究，将《海口市中心组团规划控制指标调整暂行规定》和《海口市中心组团规划控制指标调整暂行方案》合并为一个文，并作了相应修改后形成《规定》。

三、制定的主要依据

《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《国务院关于印发2008年工作要点的通知》（国发[2008]15号）、《海口市城市总体规划（2006-2020）》（报审稿）、《海口市城市规划管理技术规定（试行）》等。

四、主要内容的说明

（一）关于适用范围

《规定》第二条规定，《海口市城市总体规划（2006—2020）》划定的中心组团范围内下列用地类别的规划指标控制，适用本规定：住宅用地、商服用地、公共管理与公共服务用地；政府公益性项目和保障性项目用地。《规定》第三条同时规定下列情形不适用本规定：已编制详细规划区域、总体规划划定的历史文化名城保护区域、市级以上历史文化保护单位的保护区域和景观协调区范围内的项目用地；按批准的修建性详细规划分期建设的项目中未建部分用地；本规定施行前，建设项目已取得《施工许可证》的用地；本规定施行后，完成控制性详细规划编制的区域。上述规定明确了适用本规定进行规划指标控制管理的区域，针对性较强，而且明确了已编制详细规划区域不适用，体现了规定的暂行性特征。

（二）关于规划指标调整

《规定》第四条规定，已核定的规划指标高于本规定的，一律按本规定的技术要求（详见附件）予以控制。已经市规划行政主管部门按《海南省改善城镇环境建设、严格控制建筑密度和容积率的若干规定》（琼府〔2001〕19号）规定，重新核定的规划指标低于本规定的，可按本规定的技术要求申请调整。市土地行政主管部门以招标、拍卖、挂牌方式出让的带规划指标的建设用地，可按本规定的技术要求申请调整。上述规定体现了规划指标控制的精神，明确了按19号文核定的规划指标以及土地部门以招、拍、挂出让的带规划指标的建设用地可按本规定申请调整。

（三）关于规划指标调整的程序

《规定》第五条规定了适用本规定调整规划指标的具体程序如下：建设单位或个人向市规划行政主管部门提出调整规划指标申请，说明调整理由，并附规划建筑设计方案；市规划行政主管部门对调整申请进行初审，并组织专家和市土地、建设、园林、房产等有关主管部门对规划建筑设计方案调整的必要性和合理性进行论证，并向社会公示；经社会公示无异议的，市规划行政主管部门应当根据具体用地区位和本规定的相关要求审批，并送市土地行政主管部门备案；公示期间有异议的，市规划行政主管部门应立即暂停审批，并采取听证等方式听取相关利害关系人的意见，利害关系人的意见作为是否同意调整规划指标的参考依据。

（四）关于开发利用地下空间和建设公益性广场绿地的鼓励政策

《规定》第八条规定，鼓励开发利用地下空间。凡利用地下空间超规划配建指标建设有关设施的，该部分建筑面积不计入容积率，并免缴城市基础设施配套费。第九条规定，在满足城市规划技术管理控制要求的基础上，建设单位或个人超标准提供临城市道路且常年开放（由建设单位或个人负责开放空间的日常维护管理或承担日常维护管理费用）面积不小于500平方米的集中式市民活动的公益性广场、绿地的，建设项目可按建设单位或个人提供用地面积1：1增加部分建筑面积，增加的建筑面积可不计入容积率。

对于计算容积率的建筑面积能否减免，有关规定并不明确，从有利于发展和人民群众利益出发，规定以建筑面积不计入容积率的方式鼓励开发利用地下空间和建设公益性广场绿地，是我市发展过程中创新规划管理体制机制的体现，有利于推动我市地下空间的开发利用和公益性广场绿地的建设。

（五）关于规划指标控制技术要求

按照市长办公会议的要求，将原《海口市中心组团规划控制指标调整暂行方案》修改为《海口市中心组团规划指标控制技术要求》，并作为《规定》的附件执行，不再发文另行制定规划指标控制技术要求。