(2010年2月21日海口市人民政府海府〔2010〕11号文件发布)
各区人民政府,市政府直属各单位：
根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)等有关规定要求,为加强海口市中心组团规划指标控制,节约集约利用城市土地和空间资源,提高土地利用效率,进一步规范规划指标控制管理,现就有关事项通知如下：
一、在《海口市城市总体规划(2006—2020)》划定的中心组团范围内,凡国家、省、市重点工程项目及改制企业项目、公共服务设施、市政基础设施、保障性住房等民生工程建设项目用地的规划指标按《海口市中心组团规划指标控制技术要求》(详见附件,以下简称《要求》)进行控制。
中心组团范围内符合前款规定用地类别,但具有下列情形之一的,不适用《要求》：
(一)下列已编制详细规划区域、总体规划划定的历史文化名城保护区域、市级以上历史文化保护单位的保护区域和景观协调区范围内的项目用地：
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已编制详细 规划的区域 |
《海口港秀英片区控制性详细规划》范围 |
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《海口美丽沙项目控制性详细规划》范围 |
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《海甸溪北岸地区控制性详细规划》范围 |
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《海甸溪南岸修建性详细规划》范围 |
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《海口市新埠岛控制性详细规划》范围 |
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《海口市玉沙村南区修建性详细规划》范围 |
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《海口市玉沙村北区控制性性详细规划》范围 |
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《海口大英山新城市中心区控制性详细规划》范围 |
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《海口外滩中心修建性详细规划》范围 |
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历史文化街区 |
《海口骑楼建筑历史文化街区保护与综合整治项目规划》范围 |
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《海口府城历史街区控制性规划》范围 |
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市级以上历史文化保护单位的保护范围 |
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景观协调区 |
《海口市人民公园、东西湖环境综合整治规划》范围 |
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《海口市万绿园总体规划》范围 |
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海口世纪公园用地范围 |
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金牛岭公园用地范围 |
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美舍河带状公园用地范围 |
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海秀公园、白沙门公园等市级公园用地范围 |
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金贸填海区范围 |
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海甸岛环岛路以外区域范围 |
(二)按批准的修建性详细规划分期建设的项目中未建部分用地；
(三)本通知下发前,建设项目已取得《施工许可证》的用地；
(四)本通知下发后,已完成控制性详细规划编制的区域。
二、已核定的规划指标高于《要求》有关指标的,应当予以控制和调整。
已经市规划行政主管部门按《海南省改善城镇环境建设、严格控制建筑密度和容积率的若干规定》(琼府〔2001〕19号)规定,重新核定的规划指标低于《要求》有关指标的,市规划行政主管部门应向建设单位或个人告知可以变更规划指标,并申请变更原用地规划许可证。
市土地行政主管部门以招标、拍卖、挂牌方式出让建设用地的,规划行政主管部门可按《要求》提供规划条件。
三、适用《要求》的建设用地,建设单位或个人确需调整规划指标的,按以下程序办理相关手续：
(一)建设单位或个人向市规划行政主管部门提出调整规划指标申请,说明调整理由,并附规划建筑设计方案；
(二)市规划行政主管部门对调整申请进行初审,并组织专家和市土地、建设、园林、房产等有关主管部门对规划建筑设计方案调整的必要性和合理性进行论证,并向社会公示；
(三)经向社会公示无异议的,市规划行政主管部门应当根据具体用地区位和本通知的相关要求审批,并送市土地行政主管部门备案；公示期间有异议的,市规划行政主管部门应立即暂停审批,并采取听证等方式听取相关利害关系人的意见,利害关系人的意见作为是否同意调整规划指标的参考依据。
四、经市规划行政主管部门批准按《要求》提高规划指标的,建设单位或个人应当按有关规定缴纳超容积率土地出让金。
五、按《要求》调整规划指标所增加的建筑面积,建设单位或个人应当按照现行标准缴纳城市基础设施配套费、人防设施费等费用。
六、鼓励开发利用地下空间。凡利用地下空间超规划配建指标建设有关设施的,该部分建筑面积不计入容积率,并免缴城市基础设施配套费。
七、在满足城市规划技术管理控制要求的基础上,建设单位或个人超标准提供临城市道路且常年开放(由建设单位或个人负责开放空间的日常维护管理或承担日常维护管理费用)面积不小于500平方米的集中式市民活动的公益性广场、绿地的,建设项目可按建设单位或个人提供用地面积1：1增加部分建筑面积,增加的建筑面积可不计入容积率。
八、建设单位或个人不得因申请规划指标调整影响已约定的项目用地开发期限。
凡利用超过两年未开发的项目用地申请规划指标调整的,建设单位或个人应当取得市土地行政主管部门有关土地延期使用的证明文件。
九、《海口市中心组团规划指标控制技术要求》为本通知的组成部分。
十、本通知具体应用中的问题由市规划行政主管部门负责解释。
十一、本通知自发布之日起施行,有效期至2010年5月31日止。2009年10月20日发布的《海口市人民政府关于重新印发海口市中心组团规划指标控制暂行规定的通知》(海府〔2009〕114号)同时废止。
附件：海口市中心组团规划指标控制技术要求
附件
海口市中心组团规划指标
控制技术要求
一、根据本市建设现状、总体规划、基础设施和公共服务设施的规划建设情况,本市用地开发强度采取以分片区域确定容积率控制指标,按用地性质确定容积率上浮系数和建筑密度的方式实施管理控制。
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用地分类 |
分片区域 |
容积率控制指标 |
建筑密度 控制指标 |
备注 |
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控制值 |
可上浮 幅度 |
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住宅 用地 |
Ⅱ类调整控制区 |
≤1.0 |
≤18% |
1住宅用地指住宅建筑面积占总开发建设面积不低于85%项目用地。 2商服用地和公共管理与公共服务用地指项目主体功能性建筑面积占总开发建设面积85%以上项目用地。 3规划控制指标调整分区详见《海口市中心组团容积率控制分区图》。 4沿美舍河、秀英溪控制线外100米、城市公园用地线外200米为景观协调区。 |
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Ⅲ类调整控制区 |
≤2.0 |
≤20% |
|||
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Ⅳ类调整控制区 |
≤2.5 |
≤18% |
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Ⅴ类调整控制区 |
≤3.0 |
≤15% |
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VI类调整控制区 |
≤3.5 |
≤12% |
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商服用地、公共管理与公共服务用地 |
Ⅰ类调整控制区 |
≤0.8 |
50% |
商务办公等公共管理类用地≤20%；酒店、饭店、招待所、商业零售、超市类用地≤35％。 |
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Ⅱ类调整控制区 |
≤1.0 |
50% |
|||
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Ⅲ类调整控制区 |
≤2.0 |
30% |
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Ⅳ类调整控制区 |
≤2.5 |
30% |
|||
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Ⅴ类调整控制区 |
≤3.0 |
30% |
|||
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VI类调整控制区 |
≤3.5 |
20% |
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政府公益性项目和保障性项目用地 |
政府政策性扶持项目用地 |
≤3.5 |
≤20％ |
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其它项目用地 |
不控制容积率上限 |
≤35% |
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二、商住项目指标控制
本技术要求Ⅰ～Ⅴ类控制区中,对公共建筑面积和商业建筑面积超过15%的商住项目,在不增加住宅建筑面积的前提下,增加的建筑面积用于公共和商业建筑的,容积率可以在相对应的类别控制区中上浮20%。
三、规划四车道以上道路两侧临街二类居住用地,在满足退线和间距要求前提下,裙房全部用于建设公共建筑的,裙房建筑密度不得大于30%。
四、沿美舍河、秀英溪控制线外100米为景观协调区,其项目建筑高度(包括正立面及侧立面)与其后退水系控制线距离的比例按2：1控制；沿城市公园(人民公园、金牛岭公园、白沙门公园、万绿园东西两侧、世纪公园、风翔公园等)用地线外200米为景观协调区,其项目建筑高度(包括正立面及侧立面)与其后退城市绿线控制线距离的比例按1：1控制。
五、滨海大道、海秀路、海盛路、国兴大道、南海大道、秀英大道、丘海大道、龙昆路等城市主干路临街用地,在满足建筑密度、建筑间距、后退红线、停车位配建等技术规范要求的前提下,容积率和建筑高度可不受限制,但对其规划设计方案和交通影响评价必须进行专项论证。
六、按照本技术要求调整规划控制指标的用地项目,必须满足现行规划标准和海口市城市规划技术管理关于建筑间距、后退红线、停车位配建等控制要求；重点地区项目(包括旧城改造项目)还需进行交通影响评价和环境影响评价。
七、工业用地规划控制指标按照国土资源部《工业项目建设用地控制指标》执行。
八、关于建筑退让控制要求
(一)建筑退让城市规划道路红线最小距离要求
(单位：米)
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规划道路 红线宽度(L) |
主干路 |
次干路 40≥L＞24 |
支路 24≥L＞12 |
小区路 L≤12 |
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L＞60 |
60≥L＞40 |
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新 城 区 |
居 住 建 筑 |
低层住宅 |
12 |
10 |
8 |
6 |
4 |
|
多层住宅 |
15 |
12 |
10 |
8 |
5 |
||
|
中高层住宅 |
18 |
15 |
12 |
10 |
7 |
||
|
高层住宅 |
≥20 |
≥18 |
≥15 |
12 |
7 |
||
|
非 居 住 建 筑 |
H<24 |
15 |
15 |
10 |
8 |
6 |
|
|
24≤H≤50 |
18 |
18 |
12 |
10 |
8 |
||
|
H>50 |
≥20 |
≥20 |
15 |
12 |
10 |
||
|
旧 城 区 |
居 住 建 筑 |
低层住宅 |
6 |
6 |
3 |
3 |
|
|
多层住宅 |
10 |
8 |
6 |
3 |
|||
|
中高层住宅 |
12 |
10 |
7 |
5 |
|||
|
高层住宅 |
15 |
12 |
8 |
6 |
|||
|
非 居 住 建 筑 |
<24 |
8 |
6 |
6 |
3 |
||
|
24≤H≤50 |
10 |
8 |
7 |
4 |
|||
|
H>50 |
12 |
10 |
8 |
5 |
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注：L为规划道路红线宽度；H指非居住建筑高度。
(二)建筑退让用地红线的最小距离要求
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退让距离 |
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主要朝向 |
次要朝向(山墙面) |
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新 城 区 |
居 住 建 筑 |
低层住宅 |
0.6H |
0.25H |
|
多层住宅 |
0.5H |
0.25H |
||
|
中高层住宅 |
0.5H |
0.25H |
||
|
高层住宅 |
0.5H |
0.25H |
||
|
非 居 住 建 筑 |
H<24 |
0.5H |
0.25H |
|
|
24≤H≤50 |
0.5H |
0.25H |
||
|
H>50 |
0.4H |
0.2H |
||
|
旧 城 区 |
居 住 建 筑 |
低层住宅 |
0.4H |
0.2H |
|
多层住宅 |
0.4H |
0.2H |
||
|
中高层住宅 |
0.4H |
0.2H |
||
|
高层住宅 |
0.35H |
0.2H |
||
|
非 居 住 建 筑 |
H<24 |
0.4H |
0.2H |
|
|
24≤H≤50 |
0.4H |
0.2H |
||
|
H>50 |
0.3H |
0.2H |
||
注：H指建筑高度
九、海口市中心组团容积率控制分区图
